Год назад, в конце июня 2014 года, было утверждено постановление правительства Московской области № 491, которое определяет нормативы градостроительного проектирования в регионе. В этом документе прописаны не только новые требования к этажности зданий, но и нормы плотности населения, обеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой, рабочими местами.
«Это то, какими в идеале должны стать Подмосковные города. За нас уже все придумали и решили, нам осталось только воплощать нормативы в жизнь и надеяться, что экономические условия позволят это сделать», - говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его мнению, постепенно строительный рынок войдет в русло этих нормативов - сам или по принуждению. Однако пока в Подмосковье продолжают повально строить многоэтажки, а инфраструктуры не хватает. Подробнее о том, как обстоят дела с инфраструктурой в разных областных городах, «Газета.Ru» писала ранее.
«Градостроительные требования есть, а генпланы во многих городах еще не утверждены, это позволяет некоторым застройщикам и инвесторам находить способы строить по-старому. Вторая причина - инерционность рынка. Во многих городах сейчас строятся и реализуются проекты, который были согласованы и получили разрешение несколько лет назад, когда нормы были прежними, - поясняет эксперт.
К генпланам у экспертов больше всего вопросов, и мнения на этот счет разные: одни считают, что области нужно централизованное развитие, возможно, даже под федеральным руководством, другие уверены, что у городов должно быть больше самостоятельности в этом вопросе.
«Уже просто невозможно решать проблемы транспорта, строительства дорог и социальной инфраструктуры без вмешательства федерального центра», - говорит директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман. По его словам, в некоторых районах Подмосковья девелоперы готовы строить социальные объекты, однако местные власти не желают брать их на свой баланс в силу нехватки бюджета.
«В то же время, нагрузка на инфраструктуру некоторых городов Подмосковья настолько велика, что впору вводить полный мораторий на высотное жилое строительство и срочно решать вопрос централизованного, считайте федерального, планирования освоения территорий в этих городах, - считает Юлиан Гутман.
Другая точка зрения у директора по проектированию Rose Group Сергея Крючкова. «Сейчас полномочия по утверждению градостроительных решений переходят от местных администраций правительству области. С моей точки зрения, этот метод неперспективен. Потребители результатов всей градостроительной деятельности - это местные жители, но сегодня они исключены из процесса принятия решений. Механизм общественных слушаний существует номинально, но на областном градостроительном совете к их результатам относятся формально», - говорит эксперт.
Этажность
По новым нормам высота строящихся домов должна быть не более девяти этажей. Исключение сделано для 15 городов с численностью населения более 100 тыс. человек. Для городов с населением от 15 до 50 тыс. человек ограничения строже - не выше семи этажей. Участники рынка с такими требованиями, в общем-то, согласны. Они практически единогласно настаивают, что застройка должна быть разнооэтажной и зависеть от типа поселения и его удаленности от МКАД.
Чем ближе к МКАД - тем выше должны быть дома. Чем дальше - тем более загородный образ жизни должен формироваться.
В крупных городах рядом с Москвой, с учетом большой потребности в недвижимости, уместна высокая и среднеэтажная застройка. Кроме того, в уже застроенных городах девелоперы ограничены возможностями площадки. «В более удаленных локациях целесообразны малоэтажные проекты. Это обусловлено, в том числе, особенностями спроса. Сам формат предполагает некую альтернативу загородной жизни, поэтому принцип 'использовать участок по максимуму и заселить как можно больше людей' здесь не применим», - считает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Примеры: удачные и не очень
При этом многоэтажная застройка во многих крупных городах сложилась исторически. Ограничение этажности существенным образом не изменит архитектурный облик таких городов как Химки, Балашиха, Красногорск, Мытищи, Королев, говорит директор по развитию инвестиционных проектов ГК «МИЦ» Роман Филин. По его мнению, развивать среднеэтажное и малоэтажное строительство нужно на удалении от МКАД. «Такая застройка органично впишется в облик городов, развитие которых только начинается, где есть свободные земельные участки под застройку - например, в Волоколамске, Воскресенске, Дубне, Егорьевске, Кашире, Коломне, Можайске, Орехово-Зуеве, Шатуре», - говорит эксперт.
Сейчас неудачными примерами застройки участники рынка однозначано признают Павшинскую пойму в Красногорске и Балашиху. Застройщики Павшинской поймы в прошлом году даже «удостоились» архитектурной антипремии Московской области. «Важна не только сбалансированность проекта, но и то, как он смотрится в окружающей архитектурной среде, и конечно, строить 45-этажные дома рядом с малоэтажным строительством - это, мягко говоря, негуманно», - сказал тогда зампредседателя правительства региона Герман Елянюшкин. В Балашихе же при большом предложении квартир плохая транспортная инфраструктура - загруженная главная автомагистраль и практически отсутствующее железнодорожное сообщение.
Еще один проблемный пример - микрорайон Новокуркино в Химках. Здесь уже сейчас нормативы по плотности застройки и плотности населения превышены в 1,7 раз, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. «При этом застройщик продолжает строить высотные дома вместо запланированных ранее социальных, торговых объектов и парковок. При сохранении темпов застройки нормативы будут превышены более чем в два раза. И это уже будет довольно тяжело исправить», - рассказывает эксперт.
Удачным примером застройки в Московской области специалист отдела аналитики и консалтинга компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова считает Коломну. Здесь развито сразу несколько видов транспорта - автомобильный, железнодорожный и речной, а застройка соответствует статусу города «с историей». По данным эксперта, преимущественно 36% населения занято в промышленном секторе, а 23% в торговом секторе города, - это одни из самых высоких показателей по занятости населения в Московской области. Удаленность от Москвы в 117 км компенсируется собственной развитой социальной инфраструктурой.
Первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова призывает дать новое развитие уже застроенным территориям. По ее словам, застройщикам необходимо давать возможность легко сносить устаревшие бараки, двух-, трех-, пятиэтажные здания и строить новые современные жилые комплексы. «Преимущество высотных зданий именно в возможности развития застроенных территорий. Речь идет не о многотысячных застройках, а о том, что любой новый проект должен грамотно вписываться в текущую городскую инфраструктуру. - считает эксперт. - Нужно заниматься не строительством домов, а строительством городов.
На месте сноса ветхого жилья логично построить высотный монолитный дом, который обеспечит квартирами и переселенцев, и других жителей города, которым нужно улучшить жилищные условия, считает Юлиан Гутман из «Инком-Недвижимость». При этом он отмечает, что высотная застройка зачастую стимулирует самостоятельное развитие социальной инфраструктуры, потому что она сразу становится нужна большому числу людей. Для новых жителей стоимость спортивных, детских площадок и парковочных карманов, как и для застройщика, обходится дешевле. Сетевые магазины открывают только там, где есть достаточная проходимость покупателей.
Для более качественной организации инфраструктуры нужно также изменить подход к помещениям на первых этажах,
считает генеральный директор агентства недвижимости «Красная горка» Максим Логвинов. Такие помещения есть в 90−95% современных новостроек, но они не удовлетворяют реальные потребности бизнеса, считает эксперт.
По его словам, в подавляющем большинстве случаев эти помещения имеют так называемую «комнатную» планировку, отчасти повторяя планировку квартир, расположенных выше, где отдельные комнаты редко превышают по площади 25 метров. «При этом застройщик полагает, что этот формат 'отлично подойдет' под любой вид деятельности: будь то магазин, аптека, или детский развивающий центр. Да, есть такие 'частники', которые готовы мириться с такой планировкой и открывать там свои небольшие магазины, но не более. Посмотрите, в подобных районах массовой застройки вы не найдете практически ни одной сетевой аптеки, крупного офиса банка, или известного продуктового ритейлера», - говорит Максим Логвинов. Он объясняет, что для сетевых аптек или супермаркетов требуется открытая планировка, банку нужен оперзал площадью минимум 35 кв. м. Подробнее о том, как устроен бизнес на первых этажах жилых домов, «Газета.Ru» писала ранее.
Каким должно быть Подмосковье
Таким образом, эксперты считают, что застройка Московской области должна быть разной - представлены должны быть различные типы жилья.
Основу (около 50−60%) должна составлять малоэтажная застройка, рассчитанная на постоянное проживание массового потребителя.
В крупных городах региона допустимо и оправданно возведение высотных зданий, которые могут использоваться в качестве торгово-офисных центров. А там, где есть и «высотки», и «малоэтажки» с архитектурной точки зрения правильно будет возводить и дома средней этажности в качестве своеобразного перехода от большего к меньшему, подытоживает директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян.
При этом районы застраивать нужно комплексно: так застройщики будут отвечать за работу от и до. Идея развивать комплексное освоение территорий (КОТ) обсуждается последние несколько лет. При КОТ все инфраструктурные объекты девелопер возводит за свой счет, поэтому чем больше жилья строится в проекте, тем дешевле инфраструктура ему обходится. «С этой точки зрения все должны быть заинтересованы в строительстве многоэтажного жилья, с другой - никому не хочется жить в густонаселенном микрорайоне, пусть и с широким набором инфраструктуры», - говорит заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.
Идеальным экспертам видится проект КОТ, при котором на одной территории будет гармонично развиваться застройка разной этажности.
Это позволит и застройщикам реализовать свои экономические задачи, и людям получить разные форматы жилья при сбалансированной плотности. По данным «Миэль-Новостройки», плотность застройки для многоэтажного жилья в среднем составляет 12−16 тыс. кв. м на га, для среднеэтажного - 8−12 тыс. кв. м на га, для малоэтажного - 3−8 тыс. кв. м на га.
При этом архитекторы предпочтительным считают среднеэтажное жилье, поскольку оно «соразмерно» человеку.
А обилие одинаковых фасадов многоэтажек негативно влияет на психическое состояние жителей, оно способно даже вызывать агрессию, говорит руководитель архитектурного бюро GaFa Architects Григориос Гавалидис. Кроме того, по его словам,
люди, которые селятся относительно близко к земле - не выше 11 этажей, гораздо более активны в жизни, а те, кто живет выше - пассивны.
Однако архитектор призывает к балансу, так как застройка только низкоэтажным жильем тоже может иметь негативные последствия. «Селиться надо плотно, компактно, преимущественно в городах. Природу оставить природе. Худшее, что придумал человек за всю историю урбанизма - это 'одноэтажная Америка'. Именно такой вид расселения приносит наибольший вред окружающей среде - в основном, за счет огромного количества углеводородов, сжигаемых по пути на работу и с работы в частных автомобилях», - говорит Григориос Гавалидис.
Предложения сбалансированной разноэтажной застройки в рамках освоения одной территории вписываются в популярную сейчас концепцию «нового урбанизма», которая сформировалась в США в 1980-х годах. Она предполагает максимальное смешение застройки: разная этажность, жилая недвижимость вместе с коммерческой, пешеходная доступность всей социальной инфраструктуры. Идея такого освоения предлагает вернуться к временам, когда транспорта еще не было, и до всех объектов, в том числе до работы, нужно было добираться пешком.
