В кризис в Москве и Подмосковье почти 50% арендаторов смогли договориться с владельцами торгцентров (ТЦ) платить за аренду не фиксированную сумму, как было раньше, а процент от оборота магазина. Но арендаторы пытаются занизить свои доходы, в итоге собственники торговых центров теряют 5−10 млн руб. с каждого объекта, подсчитала Watcom Group. «Многие ритейлеры сознательно занижают свои финансовые показатели: это может быть ручной ввод, ошибки персонала, намеренное или случайное уменьшение данных по товарообороту, предоставление данных без НДС», - перечисляет президент Watcom Роман Скороходов.
Такая практика действительно существует, подтверждает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. Речь при этом идет о небольших ритейлерах, а не о крупных сетевых магазинах, уточняет он. По словам эксперта, мошенничество арендаторов очевидно при использовании «серых схем»: тогда оборот ритейлеров не меняется даже в низкий сезон. Риски недополучить арендный доход растут пропорционально снижению качеству арендатора, а не размеру торгцентра, соглашается совладелец Union Investments (управляет ТЦ «Тимирязевский» и «Пролетарский») Роман Горзиб.
«На процент от оборота вынуждены соглашаться арендодатели неликвидных площадей», - указывает бизнесмен. По его словам, Union Investments использует модель, в которой обязательно есть фиксированная часть арендных платежей и процент от оборота, который является страховкой на случай высокой инфляции.
По мнению старшего консультанта «Магазина магазинов» Александры Романенко, проблема с занижением оборота была всегда, но сейчас эта тенденция стала более очевидна. «Недостачи бывают и у крупных сетей общепита, во время аудиторских проверок выясняется, что произошел сбой системы и не вся выручка учтена», - рассуждает эксперт. По словам директора по управлению Black Stone Keeping (управляет небольшими ТЦ в Подмосковье) Ольги Штоды, ее компания заключает договоры аренды с учетом процента от оборота только с крупными сетевыми компаниями. Были примеры, когда небольшие игроки занижали свой товарооборот и в отчетах его показывали всегда на минимальном уровне, уточняет она. С такими же проблемами столкнулась Accent Property Management, говорит руководитель департамента торговой недвижимости компании Ирина Белозерова.
Идти на уступки арендаторам владельцы недвижимости и управляющие компании начали осенью 2014 года. Тогда на фоне резкой девальвации рубля девелоперы офисов согласились зафиксировать ставки в рублях, а владельцы торговых центров - перейти на процент от оборота магазинов или бифактную модель, предполагающую небольшую фиксированную ставку и процент от оборота, если он оказывается выше. По словам госпожи Романенко, доходы владельцев коммерческой недвижимости при переводе ставок на процент от оборота в любом случае снижаются - в этом весь смысл нововведения. Она уточняет, что устанавливаемый процент зависит от направления деятельности и маржинальности бизнеса. Продавцы одежды платят за аренду 8−15% от оборота магазина, для крупных игроков, например, группы Inditex (сети Zara, Bershka) эта ставка составляет 6−6,5%, у продавцов ювелирных изделий она достигает 20%, а у продуктовых ритейлеров - 1,5%-4%.
Возможности вернуться к классической фиксированной ставке у девелоперов в ближайшее время вряд ли появятся. По данным Colliers International, в первом полугодии 2015 года в Москве уровень вакантных площадей в торгцентрах вырос до 7%, в то время как в прежние годы этот показатель не превышал 2−3%. Свободные площади в ТЦ будут только увеличиваться, прогнозируют консультанты. В большинстве новых торгцентров на момент открытия заняты только 30−40% площадей, в то время как годом ранее этот показатель держался на уровне 70−80%, уточняли ранее в Colliers International.
Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко
